こんにちは、FPのマメです。
いつの時代も賃貸がいいか持ち家がいいか論争はつきませんね。
いろんな不動産コンサルタントがいて、今はYou Tubeなどにも様々な情報があがっているのでさらに迷うと思います。
この記事も、あくまで私の個人的な私見であることを前提にお読みいただけますと幸いです。
賃貸がいいか持ち家がいいか
そもそも、賃貸がいいか持ち家がいいかという話は個人の資産の状況や、親の家の相続の問題、都心なのか地方なのかなど様々な因子に影響を受けますもから一概には言えないですし、想定外の大規模な災害や新型コロナの影響で先の見通せない時代に、何を大切にして生活していきたいのかにもよると思います。
今後日本は人口減少、空き家増加、高齢化社会、問題だらけです。
そして人生１００年時代とも言われ、長生きをリスクにしないためにも一人ひとりが住まい方を考えておくことが重要です。
賃貸にせよ持ち家にせよ、自分の最期の住まい、そのための資金計画まで考えられているのならばどちらでもいいのではないかと個人的には思います。
賃貸の方の場合は十分なお金があれば施設に入ることもできますし、持ち家の場合は住み潰すことになるか施設に入る場合も売却または家を担保にお金を借りることのできるリバーズモゲージの制度が利用できます。
つまり老後の住まいをお金で備えるか、不動産資産で備えるかの違いなのかもしれません。
いずれにせよ、インフレのリスクもあれば（投資をしていない場合）、不動産が中古でリセールできないリスクもあるわけなので、どちらがいいのかは最終的には個人の判断になってくるのかなと思います。
賃貸の場合
賃貸の場合は、１００歳くらいまで生きると仮定して、年金でカバーできない分のお金を準備し、さらに入りたい施設のグレードによっては余分に準備しておくと良いと思います。（在宅介護の場合もありますが）介護施設も一時金０円で入れるところが増えてきましたのでその点はなんとかなるのかもしれませんが、年金だけで入れるところは限られていますので、近所の老人ホームの相場なども知っておくといいと思います。
持ち家の場合
では持ち家にした場合にどのようなところに注意していったら良いか考えてみましょう。
持ち家の場合は、自分が住む場合にも中古でリセールすることを前提に購入していくといいと思います。
家を消費するのではなく、不動産投資をしているという認識で購入するということです。
持ち家だからといって買ってしまったら住み替えが全くできないとは限りません。賃貸に比べて住み替えは容易では無いですが、万が一いろいろな理由でその住まいに住めなくなったときにも売るという選択肢が持てることが重要だからです。
もちろん最後まで自分好みに住み潰すつもりの方はその限りではありません。
売れる持ち家とは？
どのような家を購入すれば、売れるのでしょうか。
まずは立地が大切です。
価値が下がりにくい土地とはどんなところでしょうか。
①駅近（最近のトレンドは徒歩７分以内）、②災害の危険性が低いところ、③人口が減らないところ
この３つが大切になってきます。
ハザードマップでチェックしたり、交通の便がよく今後も人口が減らない自治体を選んでおくといいでしょう。
新築の家は引き渡しをした途端に１割価値が落ちると言われています。
金利１％で住宅ローン３５年の場合借り入れ額３５５０万、住んだ瞬間に８５０万の家庭内債務超過となります。
買ってからしばらくはローン残高が高いので売れないのです。
中古になっても価値が下がりにくいところを買っておけば、リセールしたときに高値で売れる場合があります。
そのため同じ場所の中古の相場などを調べておくのも有効です。
中古を買うなら
中古も相場の見極めなどが必要なのである程度勉強しないと手が出しにくいと思いますが、新築では手が届かない物件が中古落ちしたところで買うことも可能です。
仲介手数料や、設備の老朽化などがネックにはなりますが、中には築４０年くらいでも高値で取引されている中古マンションもあります。
選び方次第ですね。
もし中古の戸建てリフォームする場合は、構造や防水、シロアリに注意しなければならないので専門家のホームインスペクターに相談をしておくと良いと思います。
相場は５〜６万です。
まとめ
持ち家にしても賃貸にしても、その後の住まいの資金計画と出口戦略が重要です。
持ち家を買うのは不動産投資です。
よく調べて価値が落ちにくい物件を探していきましょう。
お読みいただきありがとうございました。
