【持ち家か賃貸か】一生賃貸を選ぶ際のマネープランとは

こんにちは、老後の住まいの研究家でもありファイナンシャルプランナーのマメです。持ち家か賃貸か、いろいろなコラムで目にすることも多いでしょう。

だいたいどの記事でもメリットとデメリットについて触れていますが、結局最後まで読むと、ケースによって違うので比較はできないという結論が多いかと思います。それでは自分はどうしたらいいだろうと決めあぐねている人も多いはずです。

一生賃貸を選択する場合には、自分自身でその根拠を説明できるように準備をする必要がありますね。一生賃貸のマネープランとはどんなものでしょうか。

家は本当に財産なのか

家は選び方一つで負債にも、投資にもなり得ます。ニュータウンの高齢化をはじめ、最近では修繕積み立ての滞納やタワマンの欠点も取りざたされるようになりましたね。昔は価値があったものが数十年の月日を経て価値がなくなることもあります。その逆も然りです。今は都心部ならば人口減少による影響が少ないから価値が維持できる、と思われていますが、実際年月を経てみないと本当のところはどうなんでしょう。

とはいっても欧米に比較すると日本の家は相変わらずの割高。住宅ローンは超低金利が続いているにもかかわらず、持ち家率は伸びていません。

2015年3月に発表された総務省統計局の「住宅・家屋統計調査（5年ごと）」によれば、2013年の国内の借家率は世帯主が35～39歳では53.0％、40～44歳では43.1％。要するに、住宅購入の適齢期とも言われる40歳前後でも、まだ半分が賃貸という結果は興味深いですね

賃貸派が用意しなければならない将来の家賃とは

賃貸派にとってのマネープランで重要なことは、定年後安定して家賃を支払い続けることができるかどうか、ということです。。

家賃を東京都の平均額8万6000円として平均寿命も90歳時代へとシフトしていますので、老後にかかる家賃を計算してみましょう。年間103万2000円、65～90歳の25年間で2580万円（更新料が別途）となります。トータルすれば高額なのでそれならば買ったほうがと思われるかもしれませんが、購入派が支払っている家購入以外にかかるお金である「修繕積み立て金や固定資産税の総額」とどのくらい違うものなのか、それをこれから計算していきましょう。

参考）修繕積立金の相場については、国土交通省が公表した「平成25年度マンション総合調査結果」によると、駐車場使用料等からの充当額を含む月/戸当たりの管理費の総額の平均は 15,257 円で、 総戸数規模が大きくなるほど低くなる傾向にある。形態別では、平均は、単棟型が 15,970 円、団地型が 13,134 円となっている。

駐車場使用料等からの充当額を含む月/戸当たり修繕積立金の総額の平均は 11,800 円で ある。形態別では、平均は、単棟型が 11,463 円、団地型が 12,992 円となっている。

これから分かることは、管理費と修繕積み立てを合わせるとおよそ27000円ということになりますので、平均年間32万4千円がかかります。

固定資産税とは？

固定資産税は、市町村などの地方自治体が賦課する税金で、土地や家屋を所有している人に納税の義務があります。 マンションやアパートを賃貸している場合は、固定資産税の対象になりません。家主が固定資産税を支払うことになります。

また、基本的に固定資産税の計算方法は、固定資産税の評価額に標準税率の1.4%をかけた金額になります。固定資産税評価額は、国土交通省が定める土地の公的価格や家屋の時価について、大体70％の割合で付けられた金額です。 さらに土地の価格は変動することもあるので、3年に1度、評価額は見直されることになります。

こんな例で固定資産税はどのくらいかかるのかご紹介します。

前提）土地…70㎡
家屋…木造2階建て、90㎡、戸建て、新築、固定資産税10万円

世田谷で路線価487000円（㎡あたり）家屋10万の固定資産税を含む土地と家屋合わせた固定資産税は179500円という結果に。

ちなみに世田谷区で「戸建てやマンション、新築・中古」で固定資産税を比較するとどのくらいの違いがあるかがわかります。

【前提】
・戸建ては木造（耐用年数35年）、マンションは鉄筋コンクリート造（耐用年数60年）
・中古物件は、築10年の時点で購入

【初年度の固定資産税】

【25年後の固定資産税】

同じ場所の土地でも戸建て・マンション、また新築か中古かというだけでもかなりの差がある事がわかります。

だいたいではありますが、40歳で購入して、年間の管理費・修繕積立金32万円＋固定資産税は条件によって変わりますが仮に20万で計算すると、年間52万×50年＝2600万円という計算になりますね。

持家でも死ぬまで維持していくのに2600万程度かかるとするならば、一生賃貸の人が老後にかかる家賃総額とそうたいして開きはないのかもしれません。

どうやって老後資金を準備するか

では先々かかる家賃総額2580万をいつまでに貯めるのかということになりますね。必ずしも65歳まで（今の30代の人は70から年金受給にして計算）に全額用意する必要はないというのは本当でしょうか。家賃を含めた老後の生活費が公的年金の受給からいくらオーバーするかで各家庭ごとに試算して足りない分がいくらか把握しておかないと、用意しなくていいとは言い切れません。

生命保険文化センターの調査でも、「夫婦二人の老後よの最低日常生活費は22.0万円、ゆとりある老後生活費は平均34.9万円」

今共働きの夫婦が増えていますね。妻が年100万程度のパートの場合の夫婦の年金は23万程度、共働きの年金はダブル正社員の場合およそ32万程度といわれています。さきほどのゆとりのある生活３０～35万とするというデータですが実はこれには家賃を含んでいないので（持ち家率９０％くらいのデータなのです）、他に家賃がかかるいうことであればダブル正社員で公的年金が32万もらえていても、10万が家賃で、22万が生活費というように実質生活にかけられるお金は最低日常生活費程度に減ってしまいます。賃貸派がゆとりある老後生活を考えたときには、10万の家賃25年分の3000万程度はなんらかの形で用意する必要がでてくるのがわかるでしょう。

それだけではありません。持家もローンというリスクがあるのと同じように、賃貸もまた借りられないリスク、老後に終の棲家という資産を持っていないリスクが存在します。持家の人はギリギリまで家でがんばって、いよいよだめなら施設という手も考えられますが、賃貸の人は身体に障害がでたときに改修ができない、新しくバリアフリーの家を借りられない、借りられるとするならばサービス付き高齢者住宅（月額20万程度）をはじめとする施設を探すという可能性もあるからです。お金は多く準備しておくにこしたことはありません。

若いうちに準備をはじめれば時間があるので積み立てというよりは、ローリスクローリターンでもいいので貯蓄型の商品を購入したり、iDeCo（個人型の確定拠出年金）を利用するという手もあります。

まとめ

いかがでしたか？一生賃貸派は若いうちからコツコツと資金を準備する必要があることが分かりましたね。時間は最大の武器ですので、家を持たないという大きな選択をしたときの備えはお近くのファイナンシャルプランナーに相談するなどして計画的に行いましょう。